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2018年以來(lái)，有關(guān)棚改收緊的消息就不絕于耳。日前，住建部在京召開(kāi)了部分省市座談會(huì)，研究2019年棚改政策，其中，安徽、江西、山東、四川、貴州五省和各省1個(gè)城市代表參會(huì)。

會(huì)議最后針對(duì)2019年的棚改政策，明確了以下內(nèi)容：

“新3年棚改計(jì)劃”必須實(shí)施，但要區(qū)分收益與融資能否平衡。

今年10月份召開(kāi)的國(guó)常會(huì)表示，按照今年政府工作報(bào)告確定的新3年棚改計(jì)劃，督促各地加快開(kāi)工進(jìn)度，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

所謂“新3年棚改計(jì)劃”，即2018年-2020年再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套。2018年按計(jì)劃完成580萬(wàn)套后，2019年、2020年還要完成920萬(wàn)套，年均460萬(wàn)套，目標(biāo)上相對(duì)有所降低，融資壓力相對(duì)也會(huì)減輕。

盡管坊間對(duì)棚改的爭(zhēng)議不斷，但其仍是一項(xiàng)重大的民生工程。同時(shí)，會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，各部門(mén)仍要嚴(yán)格把關(guān)棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)；要區(qū)分收益與融資能否平衡，為發(fā)行棚改專(zhuān)項(xiàng)債做準(zhǔn)備。

2018年棚改政策不斷進(jìn)行調(diào)整。而在明年，棚改政策更是將發(fā)生翻天覆地的變化。

棚改的本意是為了去庫(kù)存和解決民生問(wèn)題，而不是讓大家炒房。

但是最近幾年貨幣安置化的快速推進(jìn)，使其在棚改中占據(jù)了一定的比例，據(jù)了解，我國(guó)2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2017年則達(dá)到了60%左右，這導(dǎo)致了部分城市房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲。

大量資金流入房地產(chǎn)，顯然與“房住不炒”背道而馳。因此，住建部提出，要因地制宜推進(jìn)棚改工作。

針對(duì)部分庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，會(huì)采用新建安置房的方式進(jìn)行替代，進(jìn)一步降低貨幣化安置比例。

實(shí)際上，政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)是當(dāng)前棚改的主要方式。

所謂政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)，是指由政府授權(quán)主管部門(mén)通過(guò)法定招投標(biāo)程序，與市場(chǎng)化企業(yè)（主要是城投，不在銀監(jiān)名單）簽訂政府采購(gòu)服務(wù)合同后，由市場(chǎng)化企業(yè)與銀行進(jìn)行融資，政府根據(jù)合同約定分期向企業(yè)支付政府采購(gòu)資金用于項(xiàng)目資本金投資及償還銀行貸款。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是政府與城投公司簽訂采購(gòu)服務(wù)合同，由城投公司去和銀行融資。

貸款批下來(lái)后，政府再向城投支付資金用于投資和還貸，相當(dāng)于有政府幫棚改兜底。但這樣做，會(huì)大大增加地方的隱性債務(wù)。

所以，本次會(huì)議直接表示，2019年將取消政府購(gòu)買(mǎi)棚改模式，但鼓勵(lì)國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行對(duì)收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)貸款。這就意味著政府不再對(duì)棚改項(xiàng)目融資兜底，也就不會(huì)新增隱性債務(wù)。

真正的棚改是惠民利民的好事，但在推進(jìn)棚改工作的同時(shí)，政府也要考慮到地區(qū)間的差異，避免變相推高房?jī)r(jià)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，棚改政策收緊以后，三四線(xiàn)樓市的降溫步伐將會(huì)提速。在“房住不炒”的重壓下，三四線(xiàn)樓市將上演最后的瘋狂。

事實(shí)上，在政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式下，通常由政府選擇具有實(shí)力的平臺(tái)公司，政府與其簽訂購(gòu)買(mǎi)服務(wù)協(xié)議，由平臺(tái)公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施。項(xiàng)目資金來(lái)源于國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行的棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款。

在2018年4月，財(cái)政部發(fā)布地方政府棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法，使得棚改專(zhuān)項(xiàng)債成為繼項(xiàng)目收益專(zhuān)項(xiàng)債、土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債、收費(fèi)公路專(zhuān)項(xiàng)債后，第四個(gè)地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券。

數(shù)據(jù)顯示，2017年新增專(zhuān)項(xiàng)債0.8萬(wàn)億，2018年1.35萬(wàn)億，2019年有可能增加至2萬(wàn)億以上，截至目前，棚改專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行3100億。

按照本次會(huì)議要求，2019年棚改融資以棚改專(zhuān)項(xiàng)債為主。那么，棚改專(zhuān)項(xiàng)債的規(guī)模將大幅增加，但不可能全部是棚改專(zhuān)項(xiàng)債，因此，棚改融資還會(huì)存在缺口。

最后，會(huì)議還確定了對(duì)棚改戶(hù)建檔立卡，實(shí)行城市脫貧攻堅(jiān)，對(duì)難以實(shí)施的向國(guó)務(wù)院建議以資金和政策支持單列管理。